Nell’ambito dei diritti reali si è soliti distinguere tra la piena proprietà, da un lato, e i diritti reali che gravano sui beni di proprietà e che sono destinati a coesistere comprimendo i diritti del proprietario, dall’altro.
L’usufrutto è un diritto reale su cosa altrui e costituisce una limitazione del diritto di piena proprietà sul bene; consiste nel diritto di godere del bene e cioè di averne il possesso e di percepirne i frutti.
Nel caso di costituzione del diritto di usufrutto, al proprietario del bene residua la nuda proprietà, ovvero la titolarità del diritto sul bene pur non potendone esercitare le facoltà di utilizzo, fino all’estinzione dell’usufrutto.
L’usufrutto ha necessariamente durata temporanea; se costituito a favore di una persona fisica, ove il titolo costitutivo non preveda una durata inferiore, s’intende per tutta la vita dell’usufruttuario; se costituito in favore di una persona giuridica, la durata dell’usufrutto non può essere superiore a trent’anni.
L’estinzione dell’usufrutto ovviamente importa la riespansione della nuda proprietà in proprietà piena.
L’istituto dell’usufrutto, rispetto ad altri negozi quali la compravendita o la donazione, presenta dei vantaggi rilevanti per il proprietario di beni immobili.
Il proprietario di un immobile vendendo la nuda proprietà della propria casa (e costituendo per sé il diritto di usufrutto) ha la possibilità di monetizzare il bene e allo stesso tempo di mantenerne il possesso in proprio favore!
Inoltre, ai fini fiscali, ha la possibilità di ridurre la base imponibile del bene stesso; la base imponibile, infatti, è il valore a partire dal quale si calcolano le imposte e, nel caso di costituzione di usufrutto, è costituita dal valore della sola nuda proprietà (che è tanto più basso quanto più giovane è l’usufruttuario).
É da sottolineare, inoltre, che la tassazione è prevista solo al momento della cessione della nuda proprietà, e non anche quando l’usufrutto si estinguerà.
In termini pratici, per ottenere un risparmio d’imposta, un genitore, che intende disporre, ad esempio, dell’appartamento in cui vive in favore dei figli, potrà decidere di cedere loro esclusivamente la nuda proprietà del bene, riservandosi il diritto di usufrutto vitalizio.
