In ogni condominio coesistono la comproprietà di parti comuni e la proprietà esclusiva dei singoli condomini sulle rispettive unità immobiliari. L’individuazione dei beni comuni è prevista dall’art. 1117 c.c. (1).
Le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione (2) hanno chiarito che la norma – pur non prevedendo una presunzione legale di comunione delle cose in essa elencate nei nn. 1, 2 e 3 – dispone che detti beni sono comuni a meno che non risultino di proprietà esclusiva in base a un titolo, il quale può essere costituito o dal regolamento contrattuale o dal complesso degli atti di acquisto delle singole unità immobiliari o anche dall’usucapione.
Ne consegue che il condomino che pretenda l’appartenenza esclusiva di un bene compreso tra quelli elencati espressamente dall’art. 1117 ha l’onere di fornire la prova della sua asserita proprietà esclusiva derivante da titolo contrario, in difetto della quale deve essere affermata l’appartenenza dei suddetti beni indistintamente a tutti i condomini.
(1) Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.
(2) Cass. civ. Sez. Unite, 07/07/1993, n. 7449
